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购房前准备全攻略

发布时间:2015-02-27  来源:房世界综合整理

  购房,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,所谓安居才能乐业,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房至关重要。但是在购房过程中往往出现很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露。其实,很多问题如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,是可以避免的。

 

  个人在购房中,大体上分三个阶段: 第一,购房前的准备第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款;第三,即交房和办理产权登记。本片博文,主要介绍购房前的准备的相关事项。

 

  购房者在购房前应该对选择的房屋项目有一些最基本的了解,这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解(第九点中着重叙述)。购房前,有必要从以下几个方面入手,慎重选择:

 

  一、买房应有明确的目标

 

  理性和有规划的消费是购房的前提。买房前,应根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。未必非要买大的房屋、未必要买三室两厅、未必非要 复室等等,未必要一步到位。而是应从自己的实际情况出发,认真规划,选择能满足自己居住需求的房屋就好,避免出现不必要的额外负担,而培养理性、有梯度的 消费观更重要。

 

  二、买房首付款的积累

 

  买房首付的积累是购房的关键。首先,初定一个目标,比如毕业后5年内支付一个首付款,那么就为了实现自己这个目标,合理的分配自己的收入。每月固定的 留出一部分资金出来,制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减 少,那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

 

  三、买房范围的筛选

 

  选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。购买商品房最好在临近的单位上班,否则,现在年轻感受不到路途遥远的 累,等年龄大了,就会追悔莫及的。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由 于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较 高、未来投资回报率相对较高。

 

  四、居住环境的选择

 

  (一)买房只看到某个楼盘的一个亮点还不够,还要去综合的考虑其它因素,如户型、内部环境、物管服务、生活成本等。

 

  (二)要看小区临什么路,周边居住的人群怎样,开发商在楼盘打造上是否做了隔音、降噪、防尘处理。

 

  (三)沙盘漂亮,并不肯定楼盘实景就漂亮,楼盘漂亮最终应实现与沙盘一致,当从沙盘模型变为实景时,需开发商有这样的执行团队,它的专业、用心程度、理念、建筑用材等。所以不要被沙盘所迷惑。

 

  (四)楼间距。楼间距宽是保障业主生活宁静、私密、视野宽阔,也是景观打造的一个平台,但没有很好利用平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境,它同样不是好小区。反之,楼间距不是特别宽,但它有这样的理念和团队去打造优美、舒适、健康的环境,同样称得上好小区。

 

  (五)看小区的绿化、娱乐等设施是否健全。

 

  五、出行时间之考虑

 

  购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花 在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的 可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到30年,时间成本的价值就显得惊人了。故,提醒要买房的朋 友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。

 

  六、买房常识的学习

 

  买房前,最好学习一些房地产基础知识。房屋因为涉及的金额巨大,支付它是一个比较专业的行为。在有条件容许的情况下,可以为自己聘请专业人士来参谋,比如聘请律师为自己在认购房屋、交纳定金与首付款、签订商品房买卖合同等情形时提供专业帮助。

 

  七、对购房费用的了解

 

  在确定了买房的目标和范围之后,一些购房的基本费用是一定要提前计算的,虽然这些费用表面看起来似乎不多,还有些是固定值,但是与以后的房屋总价结合起来计算的话,它们的费用还是一笔不小的支出。

 

  (一)交易费用

 

  契税,登记费,印花税,元手续费,贷款费用,抵押费,在申办产权证件过程中:登记费,房屋所有权证工本费,公共维修基金等费用等等,是一笔不小的开支。

 

  (二)物业管理费

 

  根据《陕西省城市居住区物业管理条例》及《西安市物业管理服务收费暂行办法》,的规定,应缴纳的费用有:(1)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行 维修(小修)及保养费;(2)绿化管理费;(3)清洁卫生费;(4)保安费;(5)办公费;(6)物业管理单位固定资产折旧费;(7)法定税费;(8)合理利润,等。

 

  普通住宅物业管理服务收费标准:

 

  从以上的计算可知,在购房消费中除房价款以外,还要缴纳相关税费,物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳物业管理费。所以买房前定要将其考虑进去,做好承受的心理准备。

 

  八、购买二手房相关费用

 

  购买二手住房相关费用有:中介费,测绘费(有土地证的,测绘时不需交费,没有土地证的,测绘费); 评估费,交易费用:契税,登记费,印花税,手续费,营业税:个人购买并居住不足一年,按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳,由卖方缴纳。

 

  另外,假如在购买时,卖方申明所卖房屋的标价为净价,则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。

 

  以上只是通常所需交纳的购房费用,而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。

 

  九、开发商资信的考察

 

  在选择好地段及房屋基本情况后,就是要考察开发商资信的问题了。开发企业的资质等级,标志着开发企业的实力、信誉和经营管理水平,高资信的开发企业,其工程工期和工程质量都会有所保障。大开发商并不等同于有信誉的开发商。开发商自信从以下方面考察:

 

  (一)开发商的财务状况。

 

  开发商的资产负债状况直接表明其财务状况,也能反映其履约能力。审查的文件主要有各年度财务报表和审计报告。

 

  (二)开发商在此之前与第三人之间的履约情况。

 

  买方应了解开发商在与第三人履约时的一贯态度和信誉。开发商对待第三人的态度不仅可能被用于对待我们,而且可能直接影响到其履约能力。例如,一旦被他 人依法追究违约责任并在诉讼或仲裁中败诉,开发商要承担违约责任,减少其经济资源,履约能力便相应地受到影响。为此应调查了解:

 

  1、开发商是否作为被告人或被申请人已经陷入或将要陷入重大的诉讼、仲裁;

 

  2、是否存在已经审理终结且开发商负有给付义务,同时有关判决或裁定尚未履行完毕的案件;

 

  (三)了解开发商从事商品房的开发、建设是否存在以及何种程度上存在违法违规的情况,预测其可能遭致的行政处罚三,评估其可能被处罚后所要承担的经济义务。如果违法违规情节比较严重,应预见项目被责令停建、缓建甚至拆除建筑物等可能性。

 

  (四)最直接的方法,就是到开发商以前的楼盘了解业主的评价,有的开发商有好的口碑,业主会客观的介绍,多找几个业主打听就可以。

 

  综合以上九点,可能不全面,甚至会遗漏一些重要的提醒项目,但这些只是买房前期的一些注意事项与必要准备。而其后认购、签订商品房买卖合同才是买房环节中最重要的环节,里面涉及不少法律风险,也就是买房者真正挑战房产商霸王条款的一环节,传说中的“五证二书”的奥秘都在其中,相关注意事项随后会为大家奉上。

读完这篇文章后,您心情如何?

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