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金科唐畅:互联网冲击下 未来商业怎么走

发布时间:2015-06-08  来源:网易房产
 

金科唐畅:互联网冲击下 未来商业怎么走

 

    唐畅就商业现在是不是蕴藏很大的风险,很多开发商现在对商业到底怎么看,特别是在现在整个互联网动商业很大冲击的状态下,商业未来到底怎么走?等主题做了以下的讲解。

 

唐畅:金科商业,我们金科在整个全国是中国房地产前15,包括写字楼、住宅,现在金科商业到底定位在什么地方?金科商业的特点是什么?基于以上种种的疑问,我们今天非常有必要在这个地方为大家集中的把我们的金科对商业对目前行业和我们对于自己所发展的战略的一些思考探索和努力,跟大家做一个全面的沟通和交流,下面我就开始介绍关于逛街的问题,韩会长是步行街委员会的负责人,中国知名的步行街观音桥就是授牌的,韩会长是超级专家,商业就从街开始,不知道大家喜不喜欢逛街我是超级喜欢逛街的人,我去了韩国从早上起来就逛,逛商到凌晨4点睡觉。

 

商业和逛街是分不开的,商业是一直在变,街没有变,古代的时候商业是市场,那也是街,近代改革开放之后特别是80、90年代真正有了商业,80年代大家开东西可能会去零售店,布店,当时没有商场的概念,从90年代之后有了国营的商场,有了重百、新世纪,这个时候开始进入了购物中心,在2003、2004年之后购物中心开始演化有了电影院,有了溜冰场,2005年之后,以淘宝的兴起作为电商的代表,逐渐有了双十一,有了马云,这个时候可能购物中心又开始往新的门类演变,这是新的商业新的走向,未来商业怎么走?

 

未来商业一定会回归到人身上,回归到我们身边的消费,2015年商业怎么在变?我们这里截取了一些行业的研究数据,我们首先看现在购物中心的一个情况,现在购物中心的情况是大陆地区各类开业的购物中心已经超过了3500家,那么其中其实只有10%的过得比较滋润,租金比较高可以挣钱,昨天我看王永平秘书长的微信,也是要求他去看他里面的项目,里面有很多的空腹,永平秘书长就在抱怨说现代好像越来越不好做了。

 

在全国50个大型城市中据统计有26各城市购物中心总体量超过一千万方,购物中心如果是十万方,一千个购物中心就有一千万方。为什么万达现在关了很多百货也是这么个理由,综合体过剩导致租金上涨缓慢,我们认为还有两个理由导致购物中心租金上不去,第一是电商的冲击,有很多商家把销售额放到线上,因此线下开商铺的少了。租金的上涨一定是有规律的,它跟你的销售额有规律,跟你销售的物业形态有规律,因此现在做商业地产各个购物中心现在要求最多的就是租金的上涨率,特别是你去了三年五年,到了之后甚至直接给你上涨20%30%,甚至更高,因此我们看到很多店不停的在调整,大家知道边际效益,边际租金其实一定也是有上线的。谈谈网络、电商和线下的区别,我们看看这两个图片,左边是线下零售和网络销售全国的增幅情况,橙色的是网络的同比增幅,蓝色的是我们线下百强企业同比的增幅,可以看到电商的增幅都是40-60%,而线下10%上下,而右边这个图表达了线下零售和线上网络消费占总额比率的增幅,这数据就代表,橙色是网络的增幅,而横着这一条是社会零售的。

 

这个趋势说明什么?说明确实是网络的消费电商的消费在整个社龄比重当中越来越大,物业我们认为什么可以竞争呢?我们认为机会在社区商业上,很简单,我举个例子,大家为什么要去商圈,因为商圈可以买衣服看电影,可以吃喝玩乐可以社交可以跟朋友聊天是吗?但是现在商圈的问题是什么?堵车,而且去了之后也找不到车位。但是以后其实社区商业并不是不好,并不是没有需求,我们认为是社区商业没有做好,所以说它的消费被压抑了,而且社区商业天生就是为了网络而生的,我举个例子,大家知道,顺风快递,应该都知道吧,最贵的,比圆通都贵。网上是顺风家,网下是顺风黑客,而顺风全部找社区店,现在是马云还在做菜鸟网络,为什么我们从业人士要放弃土壤,如果说在社区你可以实现的除了传统的零售,更多的门类也会逐渐出现社区能够满足你更多的需求,如果这个东西我们有例证的,我们说商业模式是人性的延长,75%的人被认为是懒人,懒人就是不想动想休息,这个东西有一个北京是2003年的SARS病毒,你在网上定一个快餐就会送到你家里,或者说洗衣服,就是在座的各位大部分是上班人群,打工人群我们每天经常加班回到家里,像北京这种城市你应酬之后回到家可能就8、9点钟了,人都累得办死,还想洗衣服吗?

 

未来我们认为社区最大的门类除了超市和便利店之外,其实就是娱乐和餐饮这两个业态,娱乐就是洗脚城,茶楼这些都是标准的业态,今天我要给大家说的一定是严密的逻辑推导,想想我们的推导有没有道理,如果城市综合体就是一个社区,我们认为就是城市门类的体现,服务能做到多极致,就说明这个地方人的消费有多强,人的精神和物质有多发展,因此我们说社区型商业是商业未来的新高度。

 

基于这样的思考我们详细的谈一下,金科在这一块儿怎么做?其实早在十年前我们就发现这块儿蛋糕了在全国我们进入了35各城市,拥有的总体量380万方,我说的社区商业并不是狭义的底商,可能有多种的形态,区域性的也是社区商业的变种,街区商业也是社区商业,我们提的社区商业是广义的商业。就像我们的运营模式,先从我们的战略说起,今年我们提出在黄董事长和蒋总裁的英明决策和高瞻远瞩,一是新地产二是新能源,新常态开发商应该有新的模式去做开发,新能源是我们战略的一个多元化,新地产是什么?就是要往价值链去做,以前传统的物业服务仅仅就是保安保洁基础的,现在我们金科提出做社区的综合服务商,我们在社区商业上做社区也的运营专家,就是说以后买房子仅仅是服务的开始,你家里是不是有小孩儿需要教育?你每天送到老师那里开车不方便如果就在旁边,给你小孩儿上英语课,这就是教育,还有社区金融、社区医疗、社区消费,就是把这种线上线下的打开,其实这个端口一直在开发商身边,平均一家三口人我们有20个家庭,如果是说一个月一个家庭在社区周边消费2000块钱,那么一年我们整个的消费额在金科社区的消费额将达到50个亿。

 

这是非常大的一块儿蛋糕,为什么目前中国我可以说没有哪一家的开发商在社区商业的运营商没有一家,最近最火的二万火了,为什么万科要和万达合作,因为万科在商业上选择合作直路,而我们在中国仅仅做商业的除了万达也没有其他的开发商了。那么我们认为为什么社区商业做不好,是因为两个理由,第一是开发商不重视,做商业的开发商开口闭口就是仅仅购物中心,当然我们认为购物中心也是未来持续的门类,第二个是没有专业的团队,我曾经多次和传统很多做商业的朋友,做一些商业的交流很多人给我表达一个观念,说社区商业没有运营价值,这是目前很多人对这个东西的理解,社区商业没有运营价值?请问社区商业是否真的没有运营价值?是很多人不知道怎么样去运营?还是不知道运营价值?那我们认为社区商业非常有运营价值,你把人运营起来让人家在周边消费方便,愿意去消费它就有价值,金科要做的就是这一块儿,我们非常重视,我们成立商业团队,待会儿有个亮相仪式。

 

说产品,金科的商业产品我们已经构建了非常的标准化,我们专门自己成立了研发定位团队就在我们以后的三管体系当中,我们这样的产品线进行了梳理,我们现在有五大业态五大街区的产品线,城市级的金科中心这些五大商业街区产品线,这是效果图,我们还有五大业态,我们有金科酒店,金科专业市场,今天我们邀请了在机电方面的专家,及企业消费为一体的,因为遂宁当时最著名的是死海,金科的产品线非常标准和齐全,我们认为商业上这个逻辑要延续下去一定要,传统商业谈双赢,我们现在谈五赢,首先是社会满意,我们要为社会贡献价值,第二社区业主要满意,我们现在很多开发商或者住宅都是空城,因为商在等人,人在等商。第三是消费者满意,买起来方便,投资着满意,最后一个是商家满意,包括今天的朋友,希望大家以后都能赚到钱。怎么实现呢?三大功能,提升社区品质,营造社区便捷,引导社区繁荣,社区才是人住的家,“三先”商业模式领先、投资模式领先,管理模式领先。

 

整个这个逻辑,是如何通过我们的动作,通过哪几个板块体现的,“金蛋糕”计划,由四个模块组成:

 

第一是商业伙伴联盟,就是现在各位商家会遇到一个问题,我们希望和各位形成一个长久的合作,金科的规模很大,我们有新的模式,我们也有购物中心,也有社区商业,大家可以形成战略的合作,可以和终端的业主打通,现在物管在做一些云平台的研发。

 

第二是通过我们的团体就是我们的金领商管团,可能是我们销售出去产权的业主和我们整个经营的商家。

 

第三就是我们的运营体系,我们是五大统一。

 

第四就是我们的引领平台。

 

通过这四个东西就把整个商业做成了一个密封,我们的社区商业就能够存活。我们会对它。行业态门类的规划,会做量身设计,我们会专门拨款,我们每平米的商业投入500块钱,大的会是几百万到几千万的投入,这个钱用来做什么?用来做统一的推广和运营,这个团队的工资。统一形象,所有开业业主,街区的形象要统一,包括我们街区的标牌,包括门头开张的商家要通过我们的审核这样,这样可以保证品质。今天有全国的各位老总,和各个地方的商家,有北京、陕西、湖南、山东、重庆、四川各个方便的专家朋友都汇聚一堂了。

 

我们现在是商家伙伴从几个方面去跟更多的或者建立连接,金科做商业非常开放,第一个是购物中心传统的很多或者,我知道很多购物中心的品牌在考虑社区定,比如做儿童社区的,很多影院也是通过很多平台,有MAX,有旗舰店,有社区店,我们在每个地方会在当地建立完备的资源库。我们包括线下、网络发展的各种扩展方式去扩展商家。这是365的平台,6点服务功能,我们有一系列的商业平台作为标准的配套,包括社区超市,洗车美容,金科的二手房资产管理中心,包含社区食堂和金科的装修等等,我们会根据不同的项目直接植入我们的商业,而且有的商业前期有风险,风险我们自己担,最后是五大智能板块,直接将线上和线下通过科技的手段去实现它。

 

最后就是金领商管团,下面我把金科目前主要的产品给大家做一个简要的介绍,这是北京大型项目,未来我们这个区域已经有几个开发商,时代天街,我们还有几个大的开发商都在做商业,这个区域我们预计未来会成为北京的一个新望京。这是我们济南购物中心的项目,这个项目位置非常的好。而且我们的项目直接经过轻轨,这个区域目前是一个新区,各位我们今天的山东负责人也过来了,大家可以提前做一些经济上的合作,率先进入这个区域,这是无锡的实验中心,我们这个项目的定位,我们每层楼有一个崭新的定位,我们会弄一条川渝的美食街区,这是重庆的项目。我们这个规划还在持续研发,和约克郡我们两个商业综合体将成为未来重庆富人区新兴社区,照母山未来估计有30万人住,这边的消费力很强,重庆的金科廊桥天都在大学城,因为大学生是我们的主要群体,我们现在尝试大学生群体要运用一些社团组织运营的概念,把这些人群通过线下运作的方式。

 

或者大家看,我们最新的互联网的思维,对于人对于粉丝的经营,我们想在这上面做一些尝试。这是成都,成都我们有两个非常好的项目。未来五年我们说一些保守的数据,未来金科我们管理面积将达到380万方,后续我们的扩张数据还会增大,我如果有这种体量,我纯粹自己持有的大概有50、60万方,加上社区商业的话就算30%的持有,我们都有100万方以上,按照平均租金应该都会收到差不多20个亿的水平,仅仅在这个体量下,还不包括未来的扩展,我们在全国要构建7个购物中心,我们金科在做一些产业工业园的项目,比如说我们在湖南、长沙就有一个产业园项目在做。像遂宁古镇的项目,可能我们会学习,在这方面将进行一些探索。

 

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